Bauliche Veränderung WEG: einfache Mehrheit, Kosten, Mustertexte

Was zählt als „bauliche Veränderung“?

Jede über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehende Maßnahme am Gemeinschafts­eigentum. Beispiele aus der Praxis:

Beschlussfassung: einfache Mehrheit reicht

§ 20 Abs. 1 WEG n. F.: Die Eigentümer können bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschließen. Das gilt für das „Ob“ der Maßnahme — die WEG kann sie also einfach mehrheitlich gestatten.

Kostenverteilung — drei Optionen

Privilegierte Maßnahmen — Anspruch auf Gestattung

§ 20 Abs. 2 WEG: Jeder Eigentümer hat Anspruch auf einen gestattenden Beschluss für vier Maßnahmen — die WEG darf nur das Wie regeln, nicht das Ob:

1. Wallbox für E-Fahrzeuge (siehe Wallbox-Ratgeber)
2. Glasfaser-Anschluss (Telekommunikationsnetz hoher Kapazität)
3. Barrierefreier Aus- und Umbau (Treppenlift, Rampe, Türverbreiterung)
4. Einbruchschutz (verstärkte Türen, Alarmanlagen, Bewegungsmelder)

Schritt für Schritt: Bauliche Veränderung beschließen

1. 01

   Bedarf identifizieren & Konzept entwickeln

   T-180 Tage

   Verwalter und Beirat klären den Bedarf, holen 2–3 Vergleichs­angebote ein, prüfen Förder­möglichkeiten. Bei größeren Maßnahmen: Architekt / Sachverständiger einbeziehen.

2. 02

   Eigentümer informieren — Stimmungsbild

   T-90 Tage

   Konzept-Skizze + Kostenschätzung an alle Eigentümer als Vor-Information. Stimmungsbild abholen (informelle Umfrage). Bei zu großem Widerstand: Konzept anpassen, Doppel-Mehrheit-Strategie überdenken.

3. 03

   Detail-Angebote einholen + Vergleich

   T-60 Tage

   Verbindliche Angebote, Vergleich nach Leistung, Garantie-Bedingungen, Referenzen. Beirat prüft Angebote auf Wirtschaftlichkeit. Empfehlung an die ETV vorbereiten.

4. 04

   ETV-Einberufung mit konkretem Beschluss

   T-21 Tage

   TOP konkret formulieren — voller Beschluss-Wortlaut + Anlagen (Angebote, Skizzen). Bei Doppel-Mehrheit-Bedarf zusätzliche Mobilisierung der Eigentümer.

5. 05

   Beschluss fassen — getrennt nach Genehmigung & Kosten

   Versammlungstag

   Empfehlung: zwei separate Beschlüsse — einer für „Ob“ (einfache Mehrheit), einer für „Wer zahlt“ (ggf. Doppel-Mehrheit). Das vermeidet Verwirrung und ermöglicht differenzierte Abstimmungen.

6. 06

   Umsetzung & Bauleitung

   Nach Beschluss

   Verwalter beauftragt das Fachunternehmen. Bei größeren Maßnahmen: Bauleitung durch Architekt oder Beirat. Dokumentation der Ausführung — Fotos, Rechnungen, Abnahme-Protokoll. Geht in die Beschluss-Sammlung.

Mustertexte für drei typische Fälle

Häufige Stolperfallen

FAQ

Was ist mit „nicht beeinträchtigenden“ Veränderungen?

Auch die brauchen seit 2020 einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG). Eigenmächtige Maßnahmen — auch wenn sie niemanden stören — sind rechts­widrig. Beispiel: Eigentümer baut Markise an die Loggia ohne ETV-Beschluss → WEG kann Rückbau verlangen.

Reicht die Genehmigung der Bauaufsicht?

Nein. Öffentlich-rechtliche und WEG-rechtliche Genehmigung sind unabhängig. Ohne WEG-Beschluss gibt es Rückbau-Anspruch — auch wenn die Stadt den Bau erlaubt hat. Beide Genehmigungen müssen vorliegen.

Können wir bauliche Veränderungen rückwirkend genehmigen?

Ja, aber unter Risiko: Bei nachträglicher Beschluss­fassung kann ein Eigentümer Rückbau einklagen, wenn der Beschluss anfechtbar ist. Empfehlung: nicht riskieren, vorher genehmigen lassen.

Was, wenn die Maßnahme während der Bauphase teurer wird?

Wenn der Beschluss einen Höchstbetrag nennt, ist Mehrkostenrisiko begrenzt. Bei Überschreitung: neuer Beschluss zur Erhöhung des Höchstbetrags + ggf. Sonderumlage. Verwalter sollte bei >10 % Mehrkosten zwingend zurück­kommen.

Wer bestimmt den Verteilungsschlüssel bei Sonderumlage?

Standard: MEA. Abweichungen möglich (§ 16 (2) WEG seit 2020), wenn sachlich begründet — z. B. „Aufzug zahlen nur die Eigentümer der oberen Stockwerke“. Begründung in den Beschluss aufnehmen.