Hausgeld einklagen: Mahnung, Mahnbescheid, Klage, Zwangsvollstreckung

Wann liegt Zahlungsverzug vor?

Eigentümer geraten in Verzug, sobald die fällige Hausgeld­zahlung nicht bis zum vereinbarten Termin geleistet wurde — meist der 1. eines Monats. Eine Mahnung ist nicht erforderlich, wenn ein konkretes Fälligkeits­datum vereinbart ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Die 7-stufige Eskalation

1. 01

   Erste Erinnerung (freundlich)

   Tag 0–14 nach Verzug

   Höfliches E-Mail oder Brief: „Wir konnten Ihre Hausgeld­zahlung vom [Monat] nicht zuordnen — bitte prüfen Sie." Oft eine Bank-Verzögerung oder ein Versehen. Kein Druck, keine Zinsen.

2. 02

   Förmliche Mahnung mit Verzugszinsen

   Tag 14–28

   Schreiben mit Hinweis auf den Zahlungs­verzug, Bezifferung der Forderung inkl. Verzugszinsen (5 % p. a. über Basiszinssatz), Setzung einer Nachfrist von 14 Tagen, Androhung weiterführender Maßnahmen. Mit Übersendungs­nachweis (z. B. Einwurf-Einschreiben).

3. 03

   Zweite Mahnung + Anwalt-Hinweis

   Tag 28–42

   Letzte außergerichtliche Stufe. Ankündigung des Mahnbescheids­verfahrens. Anwaltsschreiben optional, aber oft wirksam — eine professionelle Drittansprache löst häufig Zahlungen aus, die der Verwalter nicht mehr erwirken konnte.

4. 04

   Mahnbescheid beim Mahngericht

   Tag 42–60

   Online-Antrag über online-mahnantrag.de (kostengünstig, schnell). Streitwert: offene Forderung inkl. Zinsen. Schuldner hat 2 Wochen Zeit für Widerspruch. Ohne Widerspruch: Vollstreckungs­bescheid → Vollstreckungs­titel.

5. 05

   Klage beim Amtsgericht

   Bei Widerspruch oder ab 5.000 €

   Wenn Schuldner widerspricht oder das Mahnverfahren ungeeignet erscheint (z. B. komplexe Abrechnungs­fragen): direkte Klage. Beklagte ist der einzelne Eigentümer, Klagepartei seit Reform 2020 die WEG selbst (GdWE). Vor dem Amtsgericht: kein Anwaltszwang.

6. 06

   Vollstreckung — Konto, Lohn, Wohnung

   Nach rechtskräftigem Titel

   Mit Vollstreckungstitel (Vollstreckungs­bescheid oder Urteil) Vermögens­auskunft erzwingen, Konto-Pfändung, Lohn-Pfändung oder direkte Zwangs­versteigerung der Eigentumswohnung einleiten.

7. 07

   Zwangsversteigerung (letzter Ausweg)

   Bei langfristiger Zahlungsunfähigkeit

   Antrag beim Vollstreckungs­gericht. Die WEG hat ein bevorzugtes Befriedigungs­recht: bis zu 5 % des Verkehrs­wertes werden vor der finanzierenden Bank an die WEG ausgezahlt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Verfahren dauert 1–3 Jahre.

Mustertext: zweite Mahnung mit Anwalts-Androhung

Mahnbescheid oder direkte Klage?

Verzugszinsen richtig berechnen

Bei Hausgeldforderungen gegen private Eigentümer gilt der Verbraucher­satz: 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Aktuell ist das ca. 3,62 % + 5 % = 8,62 % p. a.

Bei gewerblich vermieteten Eigentümern (z. B. Kapitalanleger als GmbH) gilt der höhere B2B-Satz: 9 Prozentpunkte über Basiszinssatz = aktuell ca. 12,62 % p. a.

Das ZV-Vorrecht der WEG — der wichtigste Hebel

Bei Zwangsversteigerungen einer Eigentumswohnung haben WEG-Forderungen ein bevorrechtigtes Befriedigungsrecht: § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ordnet ihnen die Klasse 2 zu — vor allen Hypotheken finanzierender Banken.

Verjährungsfristen

Hausgeld­forderungen verjähren nach der allgemeinen Regelung in 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Schluss des Jahres, in dem die Forderung fällig wurde.

• Beispiel: Hausgeld März 2024 wird zum 01.03.2024 fällig. Verjährung beginnt 31.12.2024, läuft bis 31.12.2027.
• Hemmung der Verjährung: durch Mahnbescheid, Klage oder schriftliches Anerkenntnis des Schuldners.

Kostenrisiken und Versicherungen

Gerichtskosten und Anwaltsgebühren trägt zunächst die WEG, kann sie aber bei Erfolg vom Schuldner zurückfordern. Bei Insolvenz des Schuldners können diese Kosten allerdings vollständig bei der WEG hängen bleiben — selbst dann, wenn die Hausgeldforderung selbst durch das ZV-Vorrecht abgedeckt ist.

Empfehlung: Forderungs­ausfall­versicherung für die WEG abschließen. Kosten: 50–150 €/Jahr je nach Größe. Deckt Gerichtskosten + uneinbringliche Beträge bis zu einer vereinbarten Höhe.

Beschluss-Protokollierung beim Forderungseinzug

Verwalter sollten die Eskalations-Schritte transparent in der Eigentümer­versammlung kommunizieren — entweder im Tätigkeits­bericht oder als eigener TOP. Drei Beschluss-Anlässe treten typisch auf:

1. Ermächtigung zur Klage (siehe oben — vor Klageerhebung)
2. Beauftragung eines Inkasso-Anwalts auf Kosten des Schuldners
3. Vergleichs-Akzeptanz (z. B. Ratenzahlung gegen Aussetzung der Vollstreckung)

Diese Beschlüsse müssen im Versammlungs-Protokoll wörtlich dokumentiert werden — sonst können sie später angefochten werden. Mehr dazu im Protokoll-Leitfaden.

FAQ

Kann ich Mahnkosten dem Schuldner in Rechnung stellen?

Ja, aber nur in angemessener Höhe. Eine Mahnpauschale von 5–10 € ist gerichtsüblich. Höhere Beträge (z. B. „Bearbeitungs­gebühr 50 €“) werden bei der Vollstreckung gestrichen.

Was passiert, wenn der Eigentümer insolvent ist?

Hausgeldforderungen werden zur Insolvenz­tabelle angemeldet. Das ZV-Vorrecht der WEG bleibt erhalten, soweit es Forderungen aus den letzten 24 Monaten vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens betrifft. Anwalt einschalten — Insolvenzrecht ist komplex.

Können wir den Schuldner aus der WEG ausschließen?

Nur in extremen Ausnahmefällen (§ 17 WEG „Entziehung des Wohnungseigentums"). Das ist eine Klage beim Landgericht, dauert 1–3 Jahre, hat hohe Hürden — und wird in der Praxis kaum erfolgreich genutzt. Realistisch: Druck über Vollstreckung + Zwangsversteigerung.

Können wir das Hausgeld pauschal erhöhen, um Ausfälle abzudecken?

Nein, das wäre eine unzulässige Mehrbelastung der zahlenden Eigentümer. Lösung: Forderungs­ausfall­versicherung + konsequente Eintreibung.

Was ist mit Eigentümern, die in Eigenheim-Frührente sind?

Auch Rentner sind verpflichtet. Bei nachgewiesener finanzieller Notlage kann eine Stundungs-Vereinbarung sinnvoll sein — dafür braucht es einen Beschluss der WEG. Häufig ein guter Mittelweg: Verfahren laufend, aber mit reduzierten Monatsraten.