§ 24 WEG erklärt: Einberufung, Tagesordnung, Protokoll

Die 7 Absätze von § 24 WEG im Überblick

• Abs. 1: Einberufungsrecht des Verwalters, mindestens einmal jährlich
• Abs. 2: Einberufung auf Verlangen von 1/4 der Eigentümer
• Abs. 3: Einberufung durch Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, wenn kein Verwalter bestellt
• Abs. 4: Form & Frist (Textform, mindestens 3 Wochen)
• Abs. 5: Versammlungsleitung — grundsätzlich der Verwalter
• Abs. 6: Niederschrift (= Protokoll) und Unterzeichnung
• Abs. 7: Beschluss-Sammlung (seit 2020 Pflicht)

Abs. 4: Die Einberufung — wo die meisten Fehler passieren

Die Einberufung muss in Textform erfolgen (E-Mail reicht!) und die Tagesordnung muss bezeichnen, worüber beschlossen werden soll. Die Frist beträgt mindestens drei Wochen — Tag der Absendung und Versammlungstag werden dabei NICHT mitgerechnet.

Häufiger Anfechtungsgrund: Tagesordnung zu unspezifisch

„Beschlussfassung über die Sanierung“ reicht nicht. Es muss erkennbar sein, was beschlossen werden soll, damit Eigentümer eine sachgerechte Entscheidung vorbereiten können (BGH V ZR 26/23).

Abs. 5: Versammlungsleitung

Die Versammlung wird vom Verwalter geleitet. Wenn der Verwalter ausfällt oder selbst betroffen ist (z. B. eigene Bestellung, Entlastungs-Beschluss), wählen die Eigentümer einen Versammlungsleiter aus ihren Reihen. Der gewählte Leiter wird ins Protokoll mit Begründung der Wahl eingetragen.

Abs. 6: Das Protokoll — Pflicht zur Niederschrift

„Unverzüglich“ heißt nach BGH-Rechtsprechung: innerhalb weniger Wochen. Spätestens 4 Wochen nach der Versammlung sollte das fertige Protokoll vorliegen — sonst gefährdet das die Anfechtungsfrist anderer Beschlüsse.

Die 7 Pflichtinhalte des Protokolls

1. Ort, Datum, Beginn und Ende der Versammlung
2. Versammlungsleiter und Protokollführer
3. Anwesende Eigentümer mit MEA, Vertretungs-Vollmachten
4. Festgestellte Beschlussfähigkeit
5. Tagesordnungspunkte mit Diskussionszusammenfassung
6. Vollständiger Beschluss-Wortlaut + Auszählung (Ja/Nein/Enthaltung)
7. Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden

Detaillierter Praxis-Leitfaden: WEG-Protokoll richtig erstellen — die 14 Pflichtangaben.

Abs. 7: Die Beschluss-Sammlung

Seit der Reform 2020 muss jede WEG eine Beschluss-Sammlung führen — chronologisch und mit fortlaufender Nummerierung. Sie ist Grundlage für jede Verwalter-Übergabe und muss neuen Eigentümern (Erwerbern) auf Verlangen vorgelegt werden.

Praxis-Ablauf: von der Einberufung zur Niederschrift

1. 01

   Einberufungs-Schreiben in Textform

   T-21 Tage

   E-Mail oder Brief an alle Eigentümer mit Datum, Uhrzeit, Ort und Tagesordnung. Pflicht: Versand-Nachweis aufbewahren (Sendebestätigung E-Mail, Einwurf-Einschreiben).

2. 02

   Tagesordnung präzise formulieren

   Vor Versand prüfen

   Jeder TOP muss erkennbar machen, was beschlossen werden soll. Bei Verträgen/Aufträgen: Anlagen referenzieren. Bei Geld: Höchstbetrag nennen.

3. 03

   Versammlung leiten

   Versammlungstag

   Verwalter eröffnet, stellt Beschlussfähigkeit fest, ruft TOPs auf, leitet Diskussion, lässt abstimmen, verkündet das Ergebnis. Beschluss-Wortlaut wörtlich verlesen.

4. 04

   Niederschrift erstellen

   Innerhalb 2 Wochen

   Pflichtangaben prüfen (siehe oben), Beschluss-Wortlaut unverändert übernehmen, Stimmverhältnisse exakt eintragen. Mit KI-Tools wie ProtokollFlow in < 30 Min möglich.

5. 05

   Unterzeichnung & Versand

   Innerhalb 4 Wochen

   Drei Unterschriften (Versammlungsleiter + Eigentümer + Beirats­vorsitzender, falls Beirat bestellt). Versand an alle Eigentümer mit Empfangsbestätigung.

6. 06

   Beschluss-Sammlung aktualisieren

   Direkt nach Versand

   Jeden gefassten Beschluss in die Beschluss-Sammlung eintragen (Nummer, Datum, Wortlaut, Stimmen, Status). Pflicht nach § 24 Abs. 7 WEG.

Häufige Anfechtungsgründe nach § 24

• Einberufungsfrist nicht eingehalten (heilbar nur durch Allstimmigkeit)
• TOP nicht ausreichend bezeichnet (BGH V ZR 26/23)
• Falscher Versammlungsleiter (z. B. Verwalter trotz Selbstbetroffenheit)
• Protokoll nicht unverzüglich erstellt
• Beschluss-Sammlung lückenhaft
• Drei Unterschriften unvollständig
• Tagesordnung nachträglich erweitert (TOPs „aus dem Stegreif“)

FAQ zu § 24 WEG

Reicht E-Mail wirklich für die Einberufung?

Ja, seit der Reform 2020 ist Textform ausdrücklich erlaubt. Wichtig: Versand-Nachweis aufbewahren (Sendebestätigung E-Mail oder Empfangsbestätigung pro Eigentümer). Für Eigentümer ohne E-Mail weiterhin Brief — gemischter Versand ist zulässig.

Was passiert bei Fristverkürzung?

Beschlüsse sind grundsätzlich anfechtbar. Heilung nur, wenn alle Eigentümer der Versammlung zustimmen oder alle ohne Rüge an der Beschlussfassung mitwirken. In der Praxis: kaum verlässlich — also die 3-Wochen-Frist halten.

Muss der Verwalter persönlich Protokoll führen?

Nein. Er kann die Aufgabe an einen Eigentümer oder eine externe Schreibkraft delegieren — verantwortlich bleibt aber der Versammlungsleiter. Auch KI-gestützte Tools sind zulässig, sofern die rechtliche Endkontrolle durch den Verwalter erfolgt.

Kann ein Eigentümer die Einberufung erzwingen?

Ja, nach § 24 Abs. 2 WEG, wenn 25 % der Eigentümer das schriftlich verlangen und einen Tagesordnungspunkt nennen. Der Verwalter muss dann innerhalb angemessener Frist einberufen — sonst kann das Gericht eine außerordentliche Versammlung anordnen.

Was, wenn kein Verwalter bestellt ist?

Dann lädt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ein (§ 24 Abs. 3). Wenn auch das nicht möglich ist, kann jeder Eigentümer beim Amtsgericht eine gerichtliche Entscheidung beantragen.