WEG-Reform 2020: alle Änderungen im Überblick

Die 7 wichtigsten Änderungen — Kompakt-Übersicht

1. Beschlussfähigkeit ohne Mindest-MEA (§ 25 WEG)
2. Bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit (§ 20 WEG)
3. Privilegierte Maßnahmen: Wallbox, Glasfaser, Barrierefreiheit, Einbruchschutz (§ 20 Abs. 2)
4. Virtuelle Versammlung & Hybrid-Format zulässig (§ 23)
5. Umlaufbeschluss in Textform statt Schriftform (§ 23 Abs. 3)
6. Verwalter wird gesetzlicher Vertreter (§ 9b)
7. Pflicht zum Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4)

Vorher / Nachher — direkter Vergleich

Die Änderungen im Detail

1. Beschlussfähigkeit — immer gegeben

Vor 2020: Mindestens 50 % MEA mussten anwesend sein, sonst Wiederholungsversammlung. Stille Boykotte kleiner Eigentümer-Gruppen konnten ganze Versammlungen sprengen.

Seit 2020: Die ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist immer beschlussfähig — auch mit nur einem anwesenden Eigentümer. Das stärkt die Handlungsfähigkeit gerade bei großen, schwer zu mobilisierenden WEGs.

2. Bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit

Vor 2020: Bauliche Veränderungen brauchten Allstimmigkeit aller beeinträchtigten Eigentümer — praktisch unmöglich. Modernisierungs-Stau über Jahrzehnte war die Folge.

Seit 2020: Einfache Mehrheit reicht (§ 20 WEG). Wer nicht zustimmt, zahlt nur dann mit, wenn entweder eine Doppel-Mehrheit (2/3 Stimmen UND 50 % MEA) erreicht wird oder die Maßnahme sich amortisiert.

3. Privilegierte Maßnahmen — Anspruch auf Zustimmung

Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf einen gestattenden Beschluss für vier Maßnahmen-Kategorien:

• Wallbox (Lade-Einrichtung für Elektrofahrzeuge)
• Glasfaser-Anschluss
• Barrierefreier Umbau
• Einbruchschutz

Die WEG kann nur das Wie regeln (Ort der Wallbox, technische Standards), nicht das Ob. Wer den Anspruch verweigert, riskiert Schadensersatz und Klage durch den betroffenen Eigentümer.

4. Virtuelle Versammlung & Online-Beschluss

Eigentümer können per Beschluss zulassen, dass die Versammlung ausschließlich oder teilweise online stattfindet. Auch Beschlüsse im Umlaufverfahren brauchen jetzt nur noch Textform (E-Mail) statt Schriftform mit Unterschrift.

Wichtig: Der Online-Versammlungs-Beschluss (Ermächtigungs-Beschluss) muss als vorherige Vereinbarung gefasst sein — am besten als erste Versammlung nach Reform-Übernahme. Siehe auch: Umlaufbeschluss WEG: Textform statt Schriftform.

5. Verwalter wird gesetzlicher Vertreter

§ 9b WEG n. F.: Der Verwalter ist gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft mit umfassender Vertretungsmacht im Außenverhältnis. Im Innenverhältnis bleibt er an Beschlüsse gebunden — Überschreitungen machen ihn aber nicht handlungsunfähig nach außen. Im Streitfall haftet er gegenüber der WEG, kann aber Verträge mit Dritten rechtswirksam abschließen.

6. Vermögensbericht — neu eingeführt

Nach Ablauf jedes Wirtschaftsjahres muss der Verwalter zusätzlich zur Jahresabrechnung einen Vermögensbericht erstellen:

• Stand der Erhaltungsrücklage
• Sonstige Konten der Gemeinschaft
• Wesentliche Verbindlichkeiten (z. B. Sanierungs-Kredite)

Das ergänzt die klassische Jahresabrechnung, ersetzt sie aber nicht. Beide Dokumente werden den Eigentümern zur Verfügung gestellt.

7. Anfechtungsklage — vereinfacht

Beklagte ist seit 2020 die Gemeinschaft selbst (GdWE), nicht mehr die übrigen Eigentümer einzeln. Das vereinfacht die Klagezustellung erheblich. Mehr dazu im Spezial-Ratgeber: WEG-Beschluss anfechten: Frist, Gründe, Vorlage.

Was Verwalter 2026 noch erledigen sollten

1. 01

   Teilungserklärungen sichten

   Pro WEG einmalig

   Alte Mindest-MEA-Klauseln, Allstimmigkeits-Anforderungen für bauliche Maßnahmen, alte Stimmrecht-Modelle identifizieren. Wo nötig: „Bereinigungs-Beschluss“ in der nächsten Versammlung fassen.

2. 02

   Verwaltervertrag aktualisieren

   Mit Vertragsverlängerung

   Vertretungsmacht (§ 9b), Vermögensbericht-Pflicht (§ 28 Abs. 4), Beschluss-Sammlung-Pflicht (§ 24 Abs. 7) und DSGVO-Konformität einarbeiten. Mit Standard-Vorlage spart das Zeit.

3. 03

   Online-Versammlungs-Ermächtigung beschließen

   1 Sitzung

   Beschluss in der nächsten Präsenz-Versammlung fassen, der künftige Hybrid- oder Online-Versammlungen erlaubt. Ohne diesen Beschluss ist eine Online-Versammlung anfechtbar, selbst wenn alle teilnehmen.

4. 04

   Vermögensbericht-Workflow etablieren

   Buchhaltung

   Mit dem Hausverwaltungs-Programm (DOMUS, etg24, casavi) klären, ob der Vermögensbericht automatisch ableitbar ist. Wenn ja: einmal Template anlegen, künftig per Knopfdruck generieren.

FAQ

Müssen wir die Teilungserklärung jetzt zwingend ändern?

Nein. Aber wo Altklauseln im Widerspruch zum neuen Recht stehen, empfiehlt sich eine Anpassung per Beschluss — günstiger und schneller als der Notar-Weg, sofern es sich nicht um eine echte Vereinbarungs-Änderung handelt.

Gilt die Reform auch für laufende Verträge?

Ja, das WEMoG gilt unmittelbar. Übergangsvorschriften betreffen nur wenige Detailfragen (z. B. laufende Anfechtungsklagen).

Was passiert mit alten Mehrheitsbeschlüssen?

Bestandskräftige Beschlüsse bleiben gültig. Neue Beschlüsse werden nach neuem Recht beurteilt. Im Übergang: Wenn Sie einen alten Beschluss „erneuern“ wollen (z. B. Verwaltervertrag), gelten die neuen Regeln zur Mehrheit und Form.

Ändert sich etwas bei der Anfechtungsfrist?

Nein. 1 Monat Klagefrist, 2 Monate Begründungsfrist (§ 45 WEG) sind unverändert. Geändert hat sich nur, gegen wen geklagt wird (jetzt die Gemeinschaft selbst).