Verwaltungsbeirat WEG: Aufgaben, Wahl, Haftung nach §§ 29, 30 WEG

Was ist der Verwaltungsbeirat?

Der Verwaltungsbeirat ist ein Gremium aus Eigentümern, das den Verwalter unterstützt und die Eigentümergemeinschaft in finanziellen und organisatorischen Fragen berät. Seit der WEG-Reform 2020 sind Aufgaben und Haftung in §§ 29, 30 WEG neu geregelt.

Was die Reform 2020 verändert hat

Vor der WEG-Reform 2020 war der Verwaltungsbeirat in vielen Punkten strenger geregelt: starre Mitgliederanzahl (drei), strenge Haftung (auch bei einfacher Fahrlässigkeit), eng definierte Aufgaben. Die Reform hat fünf zentrale Änderungen gebracht:

Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats

Die Wahl des Verwaltungsbeirats — Schritt für Schritt

1. 01

   Anzahl der Beiratsmitglieder beschließen

   Schritt 1

   Die WEG entscheidet, wie viele Mitglieder der Beirat haben soll. Praxis: 1 Person bei kleinen WEGs (< 10 Einheiten), 3 Personen Standard, bei größeren WEGs ggf. 5.

2. 02

   Kandidaten finden & ankündigen

   Schritt 2

   In der Einladung zur ETV als TOP aufnehmen: „Wahl des Verwaltungsbeirats". Eigentümer können sich vorab oder in der Versammlung selbst zur Wahl stellen. Wahlvoraussetzung: Eigentümer-Status, sonst keine.

3. 03

   Wahl durchführen

   Schritt 3

   Einzelwahlen oder Listen­wahl. Bei mehr Kandidaten als Plätzen: relative Mehrheit entscheidet (die Kandidaten mit den meisten Ja-Stimmen werden gewählt). Stimmverhältnisse pro Kandidat im Protokoll dokumentieren.

4. 04

   Vorsitz und Stellvertreter

   Schritt 4

   Aus dem Beirat wird ein Vorsitzender bestimmt — entweder durch die ETV oder durch interne Wahl im Beirat selbst. Der Vorsitzende unterzeichnet Versammlungs-Protokolle mit (§ 24 (6) WEG).

5. 05

   Amtsannahme dokumentieren

   Schritt 5

   Annahme der Wahl im Protokoll vermerken. Im Falle einer Abwesenheit: Schriftliche Bestätigung der Amtsannahme binnen 14 Tagen einholen.

6. 06

   Amtszeit & erste Sitzung

   Schritt 6

   Übliche Amtszeit: 3 Jahre. Erste Sitzung des Beirats binnen 4 Wochen nach Wahl, gemeinsam mit dem Verwalter — Klärung der Aufgabenverteilung, Termin­planung, Kommunikations­wege.

Mustertext: Beschluss zur Beiratswahl

Haftung der Beiratsmitglieder

Seit der Reform 2020 haftet der Beirat nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Diese Haftungs­erleichterung ist zwingend — sie kann nicht durch Beschluss verschärft werden.

Was ist „grobe Fahrlässigkeit“?

Nach BGH-Rechtsprechung: das Außer-Acht-Lassen elementarer Sorgfaltspflichten, die jedem einleuchten müssten. Beispiele aus der Praxis:

• Beirat unterzeichnet Jahresabrechnung, ohne sie auch nur grob anzusehen — und es gibt offensichtliche Rechen­fehler.
• Beirat nimmt Geschenke vom Verwalter an und beschönigt dessen Abrechnung.
• Beirat ignoriert mehrfache Beschwerden über Verwalter-Pflichtverletzungen.

Beirats-Versicherung — sinnvoll?

Eine spezielle Beirats-Haftpflichtversicherung (oft als Erweiterung der Gebäude­versicherung) kostet die WEG ca. 80–200 € pro Jahr und deckt das Restrisiko der Beirats-Tätigkeit ab. Wenn Beiräte aus Haftungs­sorge zögern, ist das ein günstiger Akzeptanz­schub.

Konflikt mit dem Verwalter — was tun?

Konflikte zwischen Beirat und Verwalter sind häufig — beide haben überschneidende Interessen, aber keine klare Hierarchie. Drei typische Konflikt­situationen:

Vergütung des Beirats

Das Beirats-Amt ist grundsätzlich unentgeltlich — aber die WEG kann eine angemessene Vergütung beschließen (§ 29 Abs. 2 WEG). Üblich:

• Aufwands­entschädigung: 50–150 € pro Jahr und Mitglied — symbolisch, aber motivationsfördernd.
• Sitzungspauschale: 25–50 € pro Sitzung — wenn der Beirat aktiv ist.
• Auslagenersatz: Reisekosten, Porto etc. werden zusätzlich erstattet, ohne Mehrheits­beschluss erforderlich.

Abberufung von Beiratsmitgliedern

Beiratsmitglieder können jederzeit ohne Grund durch ETV-Beschluss abberufen werden. Eine außerordentliche ETV nur dafür ist möglich, wenn ein wichtiger Grund (z. B. Pflichtverletzung, Wegzug) vorliegt.

Bei freiwilligem Rücktritt: schriftliche Niederlegung beim Verwalter ausreichend. Falls der Beirat damit unter die beschlossene Mindestzahl fällt: Nachwahl in der nächsten ETV.

FAQ

Muss eine WEG einen Beirat haben?

Nein. § 29 Abs. 1 WEG sagt „können“ — der Beirat ist optional. Bei kleinen WEGs (< 6 Einheiten) ist er oft nicht praktikabel; ab mittleren Größen (≥ 8 Einheiten) ist er praktisch immer empfehlenswert.

Können Nicht-Eigentümer in den Beirat?

Nein. § 29 Abs. 1 S. 2 WEG: Beiratsmitglieder müssen Wohnungseigentümer sein. Mieter, Verwandte oder Bevollmächtigte sind ausgeschlossen.

Wie oft muss der Beirat tagen?

Keine gesetzliche Vorgabe. Mindestens vor der Belegprüfung der Jahresabrechnung — sonst nach Bedarf. In der Geschäftsordnung kann eine Mindestfrequenz (z. B. quartalsweise) festgelegt werden.

Bekommt der Beirat eine Steuer-Erklärung für die Vergütung?

Bei kleinen Aufwands­entschädigungen (unter dem Übungsleiter-Freibetrag von 3.000 € jährlich) keine Pflicht zur Steuer-Erklärung. Bei höheren Beträgen: Beirat muss die Vergütung als sonstige Einkünfte versteuern. Die WEG meldet keine Sozialversicherungs­beiträge.

Was, wenn nur 1 Eigentümer kandidiert?

Auch ein Ein-Personen-Beirat ist seit 2020 zulässig. Die Wahl wird mit einfacher Mehrheit beschlossen — ein Vorsitz ist dann automatisch der einzige Beirat.