Grundlagen
MEA berechnen: Anleitung mit Rechenbeispielen für die WEG-Versammlung
„Wir haben 14 von 24 Einheiten anwesend — sind wir beschlussfähig?“ Das ist die falsche Frage. In der WEG zählen nicht Köpfe, sondern Miteigentumsanteile. Wer als Verwalter MEA falsch berechnet, riskiert Anfechtungen — und blamiert sich vor dem Beirat.
1.000
Übliche Tausendstel-Aufteilung
Teilungserklärung
§ 16 (2)
Kostenverteilung anpassen seit 2020
WEG
§ 25 (2)
Wertprinzip beim Stimmrecht
WEG
Notar
nötig für echte MEA-Änderung
Grundbuch-Eintrag
Was sind MEA — und wozu dienen sie?
Miteigentumsanteile sind rechnerische Bruchteile am gemeinschaftlichen Eigentum, festgelegt in der Teilungserklärung. Sie erfüllen zwei Funktionen:
- Kostenverteilung: Hausgeld und Sonderumlagen werden in der Regel nach MEA verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG). Eine 130 m²-Wohnung mit 130/1000 MEA trägt 13 % der Gesamtkosten.
- Stimmrecht: In den meisten WEGs gilt das Wertprinzip nach § 25 (2) WEG — eine Einheit, eine Stimme nach MEA-Größe. Es gibt aber auch das Kopfprinzip (eine Stimme pro Eigentümer) und das Objektprinzip (eine Stimme pro Einheit).
Wie wird der MEA-Schlüssel festgelegt?
Der Schlüssel wird einmalig vom Bauträger in der Teilungserklärung festgelegt. Übliche Konventionen:
| Aspekt | Praxis-Beispiel | Berechnung |
|---|---|---|
| Tausendstel (1.000) | Häufigste Konvention. Eine 100 m²-Wohnung in einem Haus mit 800 m² Gesamtwohnfläche → 125/1000 MEA. | Wohnfläche der Einheit ÷ Gesamt-Wohnfläche × 1.000 |
| Zehntausendstel (10.000) | Bei größeren Objekten oder ungleichmäßigen Flächen üblich, weil mehr Nachkommastellen abgebildet werden können. | Wohnfläche ÷ Gesamtwohnfläche × 10.000 |
Drei Praxis-Rechenbeispiele
Beispiel 1 — Beschlussfähigkeit
WEG mit 5 Einheiten und 1.000 MEA. Anwesend sind 3 Eigentümer mit zusammen 625 MEA. Mehr zum Hintergrund: Beschlussfähigkeit nach der WEG-Reform 2020.
Beispiel 2 — Einfache Mehrheit
Bei einer Abstimmung gilt: Ja-Stimmen > Nein-Stimmen. Enthaltungen zählen nicht mit (BGH V ZR 110/12).
Beispiel 3 — Doppel-Mehrheit bei baulicher Veränderung
Damit alle Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung mittragen (§ 21 Abs. 2 WEG), braucht es 2/3 der abgegebenen Stimmen UND 50 % der MEA aller Eigentümer (nicht der anwesenden!).
Darf der MEA-Schlüssel geändert werden?
Ja, aber mit zwei wichtigen Unterscheidungen:
| Aspekt | Was ist möglich? | Wie? |
|---|---|---|
| Kostenverteilung anpassen | Mehrheits-Beschluss reicht (§ 16 Abs. 2 WEG seit 2020). Z. B.: Heizkosten nach Verbrauch statt MEA, Aufzugskosten nur für obere Etagen. | Mit einfacher Mehrheit per Beschluss in der Versammlung. |
| Stimmrecht-Prinzip ändern | Erfordert Vereinbarung (Allstimmigkeit). Selten, weil es die Machtverhältnisse verschiebt. | Allstimmigkeit der Eigentümer — alle müssen zustimmen. |
| MEA-Schlüssel selbst ändern | Nur bei Sondereigentums-Änderung (z. B. Anbau, Aufteilung einer Einheit). Eingriff ins Grundbuch. | Allstimmigkeit + Notarvertrag + Grundbuch-Eintrag. Aufwendig und teuer. |
Häufige Fehler in der Praxis
- Köpfe statt MEA gezählt — der Klassiker bei kleinen WEGs, vor allem wenn das Wertprinzip gilt.
- Vollmachten nicht berücksichtigt — eine Vollmacht überträgt das Stimmrecht inkl. der MEA des vertretenen Eigentümers.
- Eigentümer-Status falsch zugeordnet — Stimmrecht hat immer der Eigentümer, nie der Mieter (auch nicht bei wirtschaftlichem Interesse).
- Stimmrechtsausschluss übersehen — nach § 25 (4) WEG ist ein Eigentümer von Beschlüssen ausgeschlossen, die ihn persönlich betreffen (z. B. Verwaltervertrag mit ihm selbst, Kündigung gegen ihn als Verwalter, Rechtsstreit gegen ihn).
- Doppel-Mehrheit-Berechnung auf Anwesende statt alle MEA — siehe Callout oben.
FAQ
Wo finde ich die MEA meiner Einheit?
In der Teilungserklärung — meist im notariellen Kaufvertrag enthalten oder beim Grundbuchamt einsehbar. Wenn Sie als Verwalter neu sind: Vom Vorgänger anfordern oder beim Notariat eine Abschrift bestellen.
Müssen die MEA-Summen ein Jahr nach Bau noch stimmen?
Ja. MEA sind dauerhaft. Auch bei späteren Anbauten ändern sich die MEA nur dann, wenn die Teilungserklärung formal geändert wird (Notar + Grundbuch). Praktisch passiert das selten — meist wird eher die Kostenverteilung angepasst.
Was passiert bei einer Aufteilung einer Wohnung in zwei Einheiten?
Die ursprünglichen MEA werden anteilig auf die neuen Einheiten verteilt. Erfordert Allstimmigkeit der WEG (Eingriff in die Teilungserklärung) und einen Notartermin. Aufwendig — wird in der Praxis oft umgangen, indem die Aufteilung nur tatsächlich, aber nicht rechtlich erfolgt.
Sind MEA und Wohnfläche dasselbe?
Nein. MEA folgen meist der Wohnfläche, müssen es aber nicht. Es gibt MEA-Schlüssel, die Stellplätze, Keller, Lage (Erdgeschoss vs. Penthouse) oder Sonderausstattung berücksichtigen. Im Zweifel: Teilungserklärung prüfen.
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