Beschlüsse rechtssicher formulieren: 12 Vorlagen für die WEG-Versammlung

Was macht einen Beschluss „anfechtungssicher“?

Ein Beschluss ist juristisch ein einseitiger Rechtsakt der Eigentümergemeinschaft. Er muss bestimmt genug sein, dass er ohne Auslegung umgesetzt werden kann — und er muss wörtlich ins Protokoll. Wer hier kreativ wird, schafft Anfechtungsoptionen.

Die drei Mehrheits-Arten — kompakt erklärt

Verwaltung & Finanzen

Beschluss: Die Jahresabrechnung [Wirtschaftsjahr] wird in der
vorliegenden Form genehmigt. Die sich daraus ergebenden
Nachzahlungen / Guthaben werden zum [Datum] fällig.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen / abgelehnt

Beschluss: Der Wirtschaftsplan [Jahr] wird mit einem
Hausgeldgesamtaufkommen von [Betrag] € genehmigt.
Die Hausgeldvorauszahlungen werden ab [Datum] in der vom
Wirtschaftsplan vorgesehenen Höhe fällig.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen

Beschluss: Dem Verwalter [Firma] wird für das Geschäftsjahr
[Jahr] Entlastung erteilt.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen

Beschluss: Zur Finanzierung von [Maßnahme/Zweck] wird eine
Sonderumlage in Höhe von insgesamt [Betrag] € erhoben.
Die Umlage wird nach MEA verteilt und ist zum [Fälligkeit]
zur Zahlung fällig. Die Verwaltung wird beauftragt, die
Einzelaufstellung binnen 14 Tagen zu versenden.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen

Bauliche Maßnahmen

Beschluss: Die Verwaltung wird beauftragt, die Dachsanierung
gemäß Angebot der Firma [Name, Datum, Angebotsnummer] zu
einem Höchstbetrag von [Betrag] € zu beauftragen. Die Kosten
werden aus der Erhaltungsrücklage entnommen.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen

Beschluss: Die Verwaltung wird ermächtigt, eine
Photovoltaik-Anlage gemäß Angebot der Firma [Name] vom
[Datum] zu einem Höchstbetrag von [Betrag] € zu beauftragen.
Die Kosten werden gemäß § 21 Abs. 2 WEG nur von den
zustimmenden Eigentümern getragen, sofern nicht 2/3 Mehrheit
und 50 % MEA erreicht werden.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen

Beschluss: Auf Antrag des Eigentümers [Name] wird die
Errichtung einer Wallbox am Stellplatz Nr. [X] genehmigt.
Die Kosten der Errichtung sowie der Stromzählung trägt
ausschließlich der antragstellende Eigentümer. Die WEG
behält sich Vorgaben zur Ausführung (Zertifizierung,
Anschluss) vor.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen

Verwalterbestellung & Verträge

Beschluss: Die [Firma] wird zum Verwalter der WEG für den
Zeitraum [von – bis] bestellt. Die Vergütung beträgt
[Betrag] € pro Einheit/Monat zzgl. USt.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen

Beschluss: Der Verwaltervertrag in der Fassung vom [Datum]
mit den im Anhang genannten Vergütungsregelungen wird
beschlossen. Die Verwaltung wird ermächtigt, den Vertrag
zu unterzeichnen.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen

Gemeinschaftsordnung & Sonderfälle

Beschluss: Die als Anlage 1 beigefügte Hausordnung wird
beschlossen und tritt zum [Datum] in Kraft.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen

HINWEIS: Eine Untersagung der kurzfristigen Vermietung
greift nur, wenn sie als VEREINBARUNG (Allstimmigkeit oder
Eintragung in der Teilungserklärung) gefasst wird. Ein
einfacher Mehrheitsbeschluss wäre nichtig.

Empfehlung: Wenn unter den Eigentümern keine Allstimmigkeit
zu erreichen ist, kann ein BESCHLUSS mit Verfahrensregeln
(Anmeldepflicht, Genehmigungsverfahren) gefasst werden — das
Verbot selbst muss aber in der Teilungserklärung verankert
werden.

Beschluss: Die Verwaltung wird ermächtigt, die WEG in dem
Rechtsstreit [Aktenzeichen / Gegenstand] gerichtlich zu
vertreten und einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die
Kosten werden aus dem laufenden Hausgeld bzw. der
Erhaltungsrücklage gedeckt.

Abstimmung: Ja: __ | Nein: __ | Enthaltung: __ — angenommen

Drei Regeln, die jeden Beschluss anfechtungsfest machen

1. Konkretisierung: Beschlüsse müssen so präzise sein, dass sie ohne Auslegung umsetzbar sind. „Wir machen was am Dach“ ist nichtig — „Beauftragung Firma X laut Angebot vom 12.03.2026 bis 48.000 €" ist anfechtungssicher.
2. Wörtliche Übernahme: Niemals während der Reinschrift glätten. Lieber [PRÜFEN]-Marker setzen und mit dem Beirat klären.
3. Kostendeckung mitbeschließen: Jeder Maßnahmen-Beschluss sollte angeben, woher das Geld kommt — Rücklage, Sonderumlage oder Wirtschaftsplan.

FAQ

Müssen Beschlüsse wörtlich verlesen werden?

Ja. Der genaue Wortlaut muss in der Versammlung verlesen werden, damit alle Eigentümer wissen, worüber sie abstimmen. Im Protokoll wird er dann unverändert übernommen. Wer hier kreativ wird, schafft Anfechtungsrisiken.

Was passiert, wenn der Antrag in der Versammlung modifiziert wird?

Der modifizierte Wortlaut wird vor der Abstimmung erneut verlesen. Diskussion + neue Formulierung kommt ins Protokoll, abgestimmt wird aber nur über den letzten verlesenen Wortlaut.

Reicht eine elektronische Abstimmung (per App)?

Seit der WEG-Reform 2020 sind elektronische Abstimmungen in Hybrid-Versammlungen zulässig — sofern dies vorher per Beschluss ermächtigt wurde. Das Ergebnis muss aber von der Versammlungsleitung verifiziert und ins Protokoll aufgenommen werden.