Beschlussfähigkeit WEG: Was seit der Reform 2020 wirklich gilt

Die Kurzfassung

• Seit 1.12.2020: Die Versammlung ist immer beschluss­fähig, sobald sie ordnungsgemäß einberufen wurde (§ 25 WEG n. F.).
• Vor 2020: Mindestens 50 % MEA mussten anwesend sein, sonst Vertagung & Wiederholungs­versammlung mit reduziertem Quorum.
• Aber: Alte Teilungs­erklärungen können Sondervorschriften enthalten — die gelten teilweise weiter, Beschluss-aufhebbar (BGH V ZR 64/20).
• Hinweis: Reform 2020 = Beschluss­fähigkeit. Für Beschluss-Wirksamkeit (Doppel-Mehrheit etc.) gelten weiter MEA-Schwellen.

Was gilt heute?

§ 25 WEG in der Fassung von 2020 hat das Mindest-MEA-Quorum gestrichen. Eine Versammlung ist beschlussfähig, sobald sie nach den Regeln der Einberufung (§ 24 WEG) einberufen wurde. Theoretisch reicht ein einziger anwesender Eigentümer — er kann mit seiner Stimme Beschlüsse fassen, sofern die Mehrheits­verhältnisse stimmen.

Das klingt extrem, ist in der Praxis aber sinnvoll: Eigentümer, die nicht erscheinen, akzeptieren damit, dass ohne sie entschieden wird. Wer gestaltend mitwirken will, muss kommen oder eine Vollmacht erteilen.

Vorher / Nachher — direkter Vergleich

Achtung: Alt-Klauseln in Teilungserklärungen

Viele vor 2020 errichtete WEGs haben in der Teilungs­erklärung Klauseln wie:

Diese Klauseln gelten als Vereinbarung der Eigentümer weiter, sofern sie nicht ausdrücklich aufgehoben wurden. Verwalter müssen sie kennen — und können sie per Beschluss aufheben lassen, sofern die Eigentümer das mit einfacher Mehrheit beschließen (BGH V ZR 64/20).

Sonderfälle der Beschlussfähigkeit

Doppel-Mehrheit (§ 21 Abs. 2 WEG)

Soll eine bauliche Veränderung an alle Eigentümer kostenmäßig umgelegt werden, braucht es 2/3 der abgegebenen Stimmen UND mindestens 50 % der Gesamt-MEA. Hier kommt MEA als Schwellwert über die Hintertür wieder ins Spiel — nicht für die Beschluss­fähigkeit, sondern für die Beschluss-Wirksamkeit.

Allstimmigkeit

Bei wenigen Beschlüssen (z. B. echte Änderung der Teilungs­erklärung, dauerhafte Vermietungs­verbote) braucht es nach wie vor die Zustimmung aller Eigentümer — meist beurkundet vor dem Notar.

Stimmrechts­ausschluss (§ 25 Abs. 4 WEG)

Eigentümer dürfen nicht abstimmen, wenn ein Beschluss sie persönlich betrifft — etwa der Abschluss eines Vertrags mit ihrem eigenen Unternehmen oder die Geltendmachung von Ansprüchen gegen sie. Sie zählen aber für die Beschluss­fähigkeit weiterhin als anwesend.

Praxis-Checkliste für die Versammlungsleitung

1. 01

   Anwesenheits- und Vollmacht-Liste vorbereiten

   Vor Versammlungsbeginn

   Alle Eigentümer mit MEA-Anteil. Vollmachten prüfen und Bevollmächtigten den vertretenen Eigentümern zuordnen.

2. 02

   Teilungs­erklärung auf Quorum-Klauseln scannen

   Vor Versammlungsbeginn

   Wenn TE ein Quorum vorsieht: erst klären, ob es erfüllt ist. Wenn nicht: Aufhebungs-Beschluss als ersten TOP. Sonst sind alle Folgebeschlüsse anfechtbar.

3. 03

   Beschluss­fähigkeit förmlich feststellen

   Versammlungsbeginn

   Anwesenheit + MEA addieren, im Protokoll dokumentieren: „14 von 24 Einheiten anwesend / vertreten, 678 von 1.000 MEA. Die Versammlung ist beschluss­fähig nach § 25 WEG.“

4. 04

   Bei Doppel-Mehrheits-Punkten vorbereiten

   Vor jedem TOP

   Wenn Doppel-Mehrheit relevant ist: zwei separate Auszählungen (Stimmen + MEA) ankündigen. Das vermeidet Streit über die Berechnung.

5. 05

   Stimmrechts­ausschlüsse vor jedem TOP einzeln klären

   Vor jedem TOP

   Verwalter weist auf etwaige Ausschlüsse hin (eigene Bestellung, Vertrag mit Eigentümer-Unternehmen). Im Protokoll: „Eigentümer X war nach § 25 Abs. 4 WEG vom Stimmrecht zu TOP Y ausgeschlossen.“

FAQ

Reicht 1 anwesender Eigentümer wirklich?

Rechtlich ja — sofern die Einladung ordnungsgemäß war. In der Praxis würden Beschlüsse aus solchen Mini-Versammlungen aber sehr wahrscheinlich angefochten werden (Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung). Verwalter sollten in solchen Fällen lieber vertagen.

Brauche ich noch eine Wiederholungs­versammlung?

Nein. Der gesamte Mechanismus aus § 25 WEG a. F. ist entfallen. Wenn die Versammlung beschluss­fähig ist (was sie immer ist), entfällt die Wiederholungs­versammlung.

Was, wenn mein Verwaltervertrag noch von einer „Mindest-Anwesenheit“ spricht?

Solche Klauseln sind seit Reform 2020 obsolet — sie gelten nicht mehr. Sicher­heitshalber bei der nächsten Vertragsverlängerung neu formulieren oder als TOP einen Beschluss zur Aufhebung fassen.

Werden Enthaltungen für die Beschluss­fähigkeit gezählt?

Ja — anwesende Eigentümer zählen unabhängig von ihrer Stimme. Für die Beschluss-Wirksamkeit bei einfacher Mehrheit zählen Enthaltungen aber nicht (BGH V ZR 110/12): Ja muss > Nein sein, Enthaltungen sind „nicht abgegeben“.

Was, wenn die Einladung Form-Mängel hatte?

Dann ist die Versammlung trotz Beschluss­fähigkeit nicht ordnungsgemäß einberufen. Beschlüsse sind anfechtbar. Heilung nur durch Allstimmigkeit oder rüge­loses Mitwirken aller Eigentümer.