Wirtschaftsplan WEG: Muster, Hausgeld, Rücklage

Pflichtbestandteile

1. Gesamt-Wirtschaftsplan — voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben für das Wirtschaftsjahr
2. Einzelwirtschaftsplan pro Eigentümer — Anteil nach Verteilungs­schlüssel (MEA, Wohnfläche, Verbrauch)
3. Hausgeld-Vorauszahlung pro Monat — was jeder Eigentümer zahlt
4. Beitrag zur Erhaltungsrücklage (= ehemals Instand­haltungsrücklage)

Reform 2020: nur Vorschüsse sind beschluss­fähig

Mustertabelle Wirtschaftsplan 2026

Ablauf: Vom Plan zur Beschluss­fassung

1. 01

   Vorjahres-Daten erfassen

   Q3 Vorjahr

   Buchhaltung des laufenden Jahres als Basis. Bei größeren Schwankungen: Steigerungs-Trends pro Position notieren (z. B. Energie-Preise, Versicherungs-Anpassungen).

2. 02

   Verträge & Vereinbarungen prüfen

   Q3 Vorjahr

   Wartungsverträge (Heizung, Aufzug), Versicherungen, Hausmeister­vertrag — gibt es Anpassungen / Steigerungen? Versorger-Tarif­änderungen (Strom, Wasser, Heizöl)?

3. 03

   Erhaltungsbedarf der nächsten 3–5 Jahre einkalkulieren

   Q3 Vorjahr

   Welche Maßnahmen stehen 2027 / 2028 an? Reicht die Rücklage? Bei Lücken: Erhöhung der Zuführung im Wirtschaftsplan vorsehen. Mehr im Erhaltungsrücklage-Ratgeber.

4. 04

   Plan-Entwurf erstellen + mit Beirat abstimmen

   Q3 / Q4 Vorjahr

   Verwalter erstellt den Plan-Entwurf, Beirat prüft auf Plausibilität. Bei Differenzen zum Vorjahr (>5 % bei einzelnen Positionen): Begründung dokumentieren.

5. 05

   ETV-Einberufung + Plan als Anlage

   T-21 Tage

   Plan-Entwurf der Einladung beifügen. TOP konkret formulieren: „Beschluss über die Vorschüsse zur Bewirtschaftung und zur Erhaltungsrücklage 2027 auf Grundlage des Wirtschaftsplans vom [Datum]“.

6. 06

   Beschluss in der ETV

   Versammlungstag

   Beschluss-Wortlaut wörtlich verlesen, Stimmverhältnisse dokumentieren. Empfehlung: zwei Beschlüsse — einer für die Hausgeld-Vorauszahlungen, einer für die Erhaltungsrücklage-Zuführung.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?

Eine starre gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. Sinnvolle Richtwerte:

Mustertext: Beschluss zum Wirtschaftsplan

FAQ

Wann muss der Wirtschaftsplan vorliegen?

Vor Beginn des Wirtschafts­jahres — in der Praxis beschlossen in der Versammlung im Q4 oder spätestens Q1 des laufenden Jahres. Bei späterer Beschluss­fassung gilt der alte Plan fort, bis ein neuer Beschluss vorliegt.

Was, wenn die Versammlung im April ist?

Solange kein neuer Plan beschlossen ist, gilt der alte fort. Eine Lücke gibt es nicht. Rückwirkend kann beschlossen werden — aber das Mehr (oder Weniger) wird in der nächsten Jahresabrechnung ausgeglichen.

Sondernutzungsrechte und Hausgeld?

Sondernutzungs­berechtigte (z. B. Garten) tragen meist nur die maßnahmen­bezogenen Kosten — geregelt in der Teilungs­erklärung oder per Beschluss nach § 16 (2) WEG.

Können wir den Wirtschaftsplan unterjährig ändern?

Ja, mit einem ergänzenden Beschluss. Bei kleineren Anpassungen kann das auch im Umlauf­verfahren erfolgen (§ 23 (3) WEG). Grundlage muss ein konkreter Anlass sein (z. B. nicht prognostizierte Versicherungs-Erhöhung).

Was ist mit Mehr-Einnahmen wie Mieten / Werbung am Haus?

Diese gehen in den Wirtschaftsplan als Einnahmen ein und reduzieren den Hausgeld-Bedarf. Eine Sondernutzungs­vergütung (z. B. für Werbeflächen) muss explizit beschlossen sein, sonst geht sie an den Eigentümer der betroffenen Fläche.